ANALISIS DE RIESGO INMOBILIARIO

ARQUITECTOS DE LEON. RG ARIAS

¿Te interesa invertir en activos inmobiliarios pero no estás muy seguro de que te estén dando gato por liebre? 

¿Sospechas que esa provechosa inversión, no lo seria tanto si el que te la propone no se llevase una buena comisión?

¿Crees que si alguien se tomase la molestia de explicarte con detenimiento todos los aspectos tanto positivos como negativos de tu inversión, sabrías con exactitud cómo cuándo y dónde deberías invertir para que la rentabilidad de tu apuesta sea óptima?

Pues quédate y lo comentamos.

Si estas interesado en invertir en activos inmobiliarios porque pretendes sacarles un rendimiento y tu única fuente de información se basa en lo que te cuentan en la inmobiliaria, tenemos que comunicarte que eso podría funcionar hasta cierto punto en épocas de bonanza económica, pero con la situación económica actual y la volatilidad de los precios, es un riesgo inasumible. 

¿INVIERTO O ME ARREPIENTO?

Analicemos alguna de las preguntas más frecuentes que a este respecto nos hacen nuestros clientes hoy en día:

¿Puedo comprar un inmueble, por ejemplo un edificio de viviendas, y después no poder utilizarlo como tal?

No es frecuente, pero es posible. Puede que se de el caso de que compres un edificio antiguo de viviendas en una zona muy especifica de la ciudad a un gran precio, pero que haya habido un cambio en el planeamiento que haya modificado el uso de ese inmueble y ya no lo puedas utilizar con un uso residencial, por lo que el rendimiento y/o el precio que has pagado pensando en ese rendimiento puede que no te compense. 

¿Puedo comprar un terreno, que en Catastro aparezca como suelo urbano, y que sin embargo no pueda construir nada en él?

Pues este es un caso mucho más frecuente de lo que parece. Catastro, que simplemente es un organismo a efectos recaudatorios, puede incluir un suelo como urbano, calcular el valor del suelo dele que se obtiene el coste del IBI como suelo urbano y que sin embargo ese terreno, a efectos de planeamiento, no tenga condición de solar por lo que nunca van a conceder licencia urbanística, y por tanto no se podrá construir en él.

¿Cómo se entonces si el terreno que quiero adquirir es urbano o no y que es lo que puedo construir en él?

El único instrumento que clasifica el suelo como urbanizado o rústico, y que además lo califica dentro de una ordenanza en donde se especifica tanto el aprovechamiento permitido en ese suelo como los usos a los que se puede destinar, es el planeamiento urbanístico en vigor.

Hay suelos urbanizados que tienen condición de solar, es decir disponen de todos los servicios urbanísticos y que directamente se pueden construir, y hay otros que aunque están calificados como suelo urbanizado están dentro de bolsas de terreno denominadas sectores, y que no reúnen las condiciones de solar por lo que no se puede edificar en ellos. 

Estos suelos deben ser urbanizados mediante el desarrollo del sector, y habrán de ceder un porcentaje de su superficie para los servicios comunes que servirán al sector, e incluso, una vez transformado el suelo, puede que la parte resultante que nos toque no coincida físicamente en donde estaba el suelo que adquirimos inicialmente, por lo que hay que tener mucha precaución cuando se invierte en ellos.

¿Cómo puedo saber los costes que voy a tener que desembolsar para poner mi edificio en marcha y el precio al que debo sacar los inmuebles a la venta y/o alquiler para saber si me interesa su compra?

Hasta no hace mucho, el calculo de los costes para poner un edificio en marcha era realizado por muchas inmobiliarias "a bulto", pero con las recientes exigencias energéticas y de calidad impuestas por el Código Técnico de la Edificación y verificadas por los diferentes organismos de control de la Administración Pública, ha hecho imposible afinar un número sin estudiar con detenimiento las posibles soluciones que cumplan esas exigencias, y calcular en base a ellas los costes del mercado actual.

Además, se deben tener en cuenta todos los gastos asociados a esa inversión, tanto de estudios específicos y documentación obligatoria, como tasas y/o impuestos que deben ser contemplados en el monto total.

Por otra parte, con los movimientos migratorios cada vez más acusados dentro de las ciudades, es inviable suponer un precio de venta y/o alquiler sin realizar un estudio de mercado pormenorizado de la demanda inmobiliaria en el momento de la adquisición del inmueble.

Teorizar está muy bien, pero de nada sirve conocer un VAR (Valor Actual Neto) si no se ha hecho un estudio especifico y actualizado para cada caso en cuestión, igual que es imposible conocer el TIR (Tasa Interna de Retorno) sin un conocimiento objetivo de la situación real del mercado en el que se encuentra el inmueble en concreto.

Tengo un viejo inmueble y debido a la situación económica actual no puedo deshacerme de el sin malvenderlo, ¿puedo dejar de mantenerlo?¿hay alguna opción para poder rebajar el IBI?

Efectivamente dejar de mantener un inmueble no es una opción, porque a las malas el Ayuntamiento puede decidir hacerlo de oficio y pasar la factura que le interese, así que por Ley estamos obligados a mantenerlo.

Por otro lado, si el edificio es muy antiguo podría valorarse la opción de solicitar al Ayuntamiento una reducción importante del pago del IBI, mediante la presentación de una serie de documentación muy concreta y acreditada.

¿Cómo puedo entonces informarme de manera veraz de todas las posibilidades tanto buenas como malas del inmueble o suelo del que estoy interesado?

Pues la manera más eficaz es contratar el servicio de un Analista de Riesgos Inmobiliarios, es decir, de un arquitecto especialista en urbanismo que estudie tanto las transacciones inmobiliarias como las ejecuciones urbanísticas,  y que tenga un amplio conocimiento de costes actualizados de precios de construcción, para que haga un análisis pormenorizado del caso advirtiendo tanto de las fortalezas como de las debilidades del activo, de modo que se pueda optar de manera objetiva a la realización de una inversión. 

Como nosotros, que llevamos más de 20 años realizando informes de análisis de riesgo para todo tipo de inversiones inmobiliarias en toda la Península. 

¿Qué te ha parecido? ¿Crees que un Informe de  Análisis de Riesgo Inmobiliario te echaría un cable?  Pues si es así, contáctanos y te aclararemos todas las dudas que tengas.

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